Для застройщиков и девелоперов
Когда проект буксует, нужен простор для манёвра.
Четыре ситуации, с которыми мы регулярно сталкиваемся у застройщиков и девелоперов, — и как мы с ними работаем. Спокойно, конфиденциально и на вашей стороне.
Это одна из нескольких ситуаций — вы инвестируете из-за рубежа или у вас другая проблема? Инвесторам · Все направления
- 01Остановка стройки и срыв сроков
- 02Зависло финансирование
- 03Спор с подрядчиком / генподрядчиком
- 04Обязательства перед инвесторами
Наша роль
WTG Solutions консультирует, упорядочивает ситуацию, ведёт переговоры и координирует специалистов. Мы не кредитор и не юридическая фирма. Собственное участие или приобретение возможны только при открытом письменном раскрытии информации и вашем явном согласии.
Мы всегда представляем интересы нашего клиента — и никогда интересы другой стороны. Прежде чем начать, мы выясняем, в какой роли вы выступаете и нет ли конфликта интересов. Если вы собственник или инвестор, ваши темы — на странице направлений.
Остановка стройки и срыв сроков
Стройка стоит или отстаёт от графика. Расходы продолжаются, покупатели, банк и инвесторы обеспокоены — а надёжной общей картины ни у кого нет.
Что делает WTG
Мы создаём надёжную картину по состоянию, затратам и участникам, перестраиваем ход строительства и ведём переговоры, которые возвращают проект в движение, — с подрядчиками, кредиторами и инвесторами.
Типичный путь
- 1
Проверить состояние и график
Трезво оценить и зафиксировать ход работ, затраты и открытые вопросы.
- 2
Согласовать перестройку
Заново выстроить процесс, ответственность и финансирование со всеми участниками.
- 3
Возобновить строительство
Управлять реализацией и довести проект до завершения.
Типичные причины
Банк блокирует транш
Очередной платёж не выплачивается — например, потому что ход работ не подтверждён, условия не выполнены или не подтверждён собственный капитал.
Экспертиза хода строительства
Эксперт банка оценивает состояние иначе, чем вы; выплаты задерживаются.
Допработы и перерасход
Дополнительные затраты выходят за бюджет, финансирование их не покрывает.
Субподрядчик выбыл
Один вид работ остановился или выпал, следующие стоят.
Разрешение / статика
Изменение проекта, предписание или вопрос по несущим конструкциям останавливает стройку.
Что нужно выяснить в первые дни
- Кто остановил работы и почему (банк, подрядчик, ведомство, вы сами)?
- Какие платежи, сроки и обязательства действуют сейчас?
- Что именно говорят банк и эксперт — письменно?
- Какие виды работ затронуты и во сколько обходится каждая неделя простоя?
- Кого нужно проинформировать сейчас (покупателей, инвесторов, страховщика)?
Что конкретно делает WTG
- Упорядочить ситуацию: состояние, затраты, сроки и участники — в одной надёжной картине
- Управлять переговорами — с банком, экспертом, генподрядчиком (GU) и субподрядчиками
- Совместно перестроить график работ и план финансирования
- Организовать завершение строительства и привлечь нужных специалистов
Чего мы не обещаем
- Если проблема в статике или разрешении, нужны проектировщики и ведомства — мы координируем, но не заменяем их.
- Мы не обещаем дату возобновления работ и не гарантируем согласие банка.
Типичные сроки
Первая ясность обычно — через несколько дней или недель; возобновление зависит от банка, подрядчиков и разрешений.
Ориентир, а не юридическая консультация
Кто привлекается
Технадзор / эксперт · подрядчики · кредиторы · партнёрская юридическая фирма
Мы не связываемся с инвесторами, банками, подрядчиками или ведомствами без вашего согласия.
Зависло финансирование
Не решён вопрос рефинансирования, транш задерживается или не хватает промежуточного финансирования, чтобы удержать проект, — а время идёт.
Что делает WTG
Мы готовим проект и расчёты так, чтобы кредиторы и инвесторы могли их понять, ведём переговоры и разрабатываем альтернативы — пролонгацию, рефинансирование, промежуточное финансирование, новых партнёров.
Типичный путь
- 1
Определить потребность и ситуацию
Зафиксировать состояние финансирования, сроки и обеспечение.
- 2
Подготовить варианты
Наглядно представить проект и провести переговоры с финансирующими сторонами.
- 3
Структурировать решение
Согласовать пролонгацию, рефинансирование или промежуточное финансирование.
Инструменты простыми словами
Рефинансирование (Anschlussfinanzierung)
Новое или продлённое финансирование, когда прежнее заканчивается или недостаточно.
Промежуточное / мостовое финансирование
Краткосрочное «перекрытие» до наступления события — продажи, выплаты, рефинансирования.
Мезонинный капитал / субординированное финансирование
Капитал, который по очерёдности удовлетворения идёт после банка и сокращает дефицит собственного капитала.
Дефицит собственного капитала
Сумма, которой не хватает между общей стоимостью, банковским финансированием и имеющимся капиталом.
Залоговая стоимость (Beleihungswert)
Стоимость, которую банк принимает для финансирования, — часто осторожнее рыночной.
Доля предпродаж (Vorverkaufsquote)
Доля единиц, уже проданных или обязательно забронированных, — частый критерий для выплаты и кредита.
Подтверждение собственного капитала (Eigenkapitalnachweis)
Документ, подтверждающий, что собственная доля внесена и откуда она взята.
План Б, если банк отказывает
- Привлечь мезонинный или субординированный капитал от частных инвесторов
- Поиск инвестора для участия в проекте или совместного предприятия (Joint Venture)
- Продажа отдельных единиц для создания ликвидности
- Частичная продажа проекта или участка
- Перестройка очерёдности этапов строительства, чтобы банк видел меньший риск
Где обычно «клинит»
- Залоговая стоимость (Beleihungswert) ниже ожидаемой.
- Доля предпродаж (Vorverkaufsquote) ниже требуемой банком.
- Перерасход создал дефицит собственного капитала.
- Срок погашения приближается, а решения по рефинансированию нет.
- Условия выплаты транша не выполнены или не подтверждены.
Что хотят видеть банки
- Надёжный план затрат и сроков
- Подтверждение собственного капитала и субординированных средств
- Предпродажи или аренду в понятном объёме
- Ясную картину по риску завершения строительства и ответственным лицам
Что конкретно делает WTG
- Подготовить проект и расчёты для финансирующих сторон
- Определить, к кому обращаться, — банки, финансовых партнёров, инвесторов
- Сопровождать переговоры и разрабатывать альтернативы
- При необходимости — поиск инвесторов и структурирование
Чего мы не обещаем
- WTG не кредитор и не выдаёт займы — мы готовим материалы, выходим на контакты и ведём переговоры в ваших интересах.
- Мы не обещаем ни одобрения финансирования, ни конкретных условий.
Типичные сроки
Подготовка обычно занимает несколько недель; до решения финансирующих сторон может пройти ещё несколько недель.
Ориентир, а не юридическая консультация
Кто привлекается
Кредиторы · финансовые партнёры · налоговый консультант · партнёрская юридическая фирма
Мы не связываемся с инвесторами, банками, подрядчиками или ведомствами без вашего согласия.
Спор с подрядчиком / генподрядчиком
Спор о деньгах с подрядчиком или генподрядчиком: промежуточные платежи, удержание из-за недостатков, итоговый счёт, обеспечение по § 650f BGB (Bauhandwerkersicherung) — и опасение, что генподрядчик не справится или обанкротится.
Что делает WTG
Мы систематизируем требования и встречные требования, ведём переговоры на равных и находим решение, при котором стройка продолжается. При риске несостоятельности генподрядчика мы заранее готовим альтернативы.
Типичный путь
- 1
Систематизировать требования
Разобраться в платежах, недостатках и допработах и оценить их.
- 2
Переговоры с подрядчиком
Сблизить позиции и выработать жизнеспособное соглашение.
- 3
Договориться или обеспечить альтернативу
Продолжить строительство — либо заблаговременно подготовить замену.
Типичные предметы спора
Промежуточные платежи по актам (Abschlagszahlungen)
Спор о том, наступил ли срок платежа и в каком размере.
Недостатки и удержания (Mängel / Einbehalt)
Какие недостатки оправдывают какое удержание?
Зачёт требований (Aufrechnung)
Зачёт встречных требований против вознаграждения генподрядчика.
Итоговый счёт (Schlussrechnung)
Проверяемость, объёмы, допработы и приёмка.
Обеспечение по § 650f (Bauhandwerkersicherung)
Подрядчик при определённых условиях вправе требовать обеспечение — для застройщика это вопрос ликвидности и сроков.
Риск банкротства генподрядчика (GU-Insolvenzrisiko)
Если генподрядчик в трудном положении, грозят остановка, вопросы недостатков и гарантийных обязательств.
Договорная неустойка (Vertragsstrafe)
Спор о просрочке и согласованной неустойке — здесь решают формулировки договора и доказательства.
Первые шаги — как ориентир
- Полностью документировать платежи, удержания и переписку
- Записать сроки из договора и писем — и не пропускать их
- Фиксировать недостатки фотографиями и протоколами
- Вести переписку письменно, устные договорённости подтверждать письменно
- Подготовить альтернативы по ходу строительства на случай выбытия генподрядчика
Альтернативы судебному иску
- Переговоры между сторонами, при необходимости с нейтральной экспертной оценкой
- Досудебное урегулирование или медиация (Schlichtung / Mediation)
- График платежей с чёткими этапами
- Частичная приёмка (Teilabnahme), чтобы завершённые участки можно было оплатить и использовать
Когда нужен профильный юрист
- При назначении сроков, расторжении договора, требовании обеспечения или угрозе иска необходим адвокат по строительному и архитектурному праву (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht).
- WTG работает с партнёрской юридической фирмой: мы координируем, собираем факты и ведём переговоры — фирма берёт на себя правовые вопросы и процессуальные документы.
Что конкретно делает WTG
- Систематизировать требования и встречные требования
- Вести переговоры на равных
- Найти решение, при котором стройка продолжается
- Подготовить альтернативы на случай выбытия генподрядчика
Чего мы не обещаем
- Мы не оцениваем правовые вопросы и не гарантируем исход.
- При банкротстве генподрядчика действуют установленные законом правила, которые разъясняют профильные консультанты.
Типичные сроки
Систематизация ситуации обычно занимает несколько дней; переговоры — недели, правовое урегулирование — дольше.
Ориентир, а не юридическая консультация
Кто привлекается
Эксперт · технадзор · партнёрская юридическая фирма · при необходимости управляющий в деле о банкротстве (Insolvenzverwalter)
Мы не связываемся с инвесторами, банками, подрядчиками или ведомствами без вашего согласия.
Обязательства перед инвесторами
У вас есть обязательства перед инвесторами или кредиторами, но проект идёт не по плану. Платежи или возврат средств под угрозой, отношения накаляются.
Что делает WTG
Мы на вашей стороне: создаём надёжную общую картину, ведём переговоры с инвесторами, добиваемся отсрочки или пролонгации и структурируем обязательства так, чтобы у проекта сохранилась перспектива.
Типичный путь
- 1
Зафиксировать обязательства
Трезво показать сроки платежей, обязательства и возможности для действий.
- 2
Вести переговоры с инвесторами
Выступать открыто, структурированно и с чётким предложением.
- 3
Согласовать отсрочку / пролонгацию
Зафиксировать структуру, дающую проекту время и перспективу.
Типичные элементы решения
Субординированный заём (Nachrangdarlehen) / отказ от первоочередности (Rangrücktritt)
Заём стоит в очереди после других кредиторов. Что это значит для прав и обязанностей, разъяснит юрист.
Пролонгация / соглашение о воздержании от мер (Stillhaltevereinbarung)
Продление срока или временный отказ от мер — при наличии чёткой концепции.
Коммуникация с инвесторами
Открыто, структурированно и с конкретным предложением, а не молчание.
План выплат и возврата средств
Реалистичный план, соответствующий ходу проекта и поступлениям от продаж.
Чего не стоит делать
- Отдавать предпочтение отдельным кредиторам или инвесторам — это может иметь правовые последствия, заранее согласуйте с юристом.
- Скрывать или приукрашивать информацию.
- Давать обещания, которые не согласованы или невыполнимы.
- Выжидать, пока сроки платежей не будут пропущены.
Банкротство — как к нему относиться
- Вопросы банкротства рассматриваются только при необходимости и только со специалистами (Insolvenzverwalter — управляющий в деле о банкротстве, профильный юрист). Прежде всего мы проверяем, какие есть альтернативы.
Что конкретно делает WTG
- Составить надёжную общую картину обязательств
- Вести переговоры с инвесторами на вашей стороне
- Добиваться отсрочки или пролонгации
- Выстроить структуру так, чтобы у проекта осталась перспектива
Чего мы не обещаем
- Мы не обещаем, что инвесторы согласятся или откажутся от требований.
- Мы не заменяем ни юриста, ни управляющего в деле о банкротстве.
Типичные сроки
Первая общая картина обычно — за несколько дней; переговоры с инвесторами, как правило, занимают недели.
Ориентир, а не юридическая консультация
Кто привлекается
Инвесторы / кредиторы · партнёрская юридическая фирма · налоговый консультант
Мы не связываемся с инвесторами, банками, подрядчиками или ведомствами без вашего согласия.
Кто за что платит
- 1
Первая беседа
Бесплатно и ни к чему не обязывает.
- 2
Письменное предложение
Чёткий объём услуг и вознаграждение — до начала работы.
- 3
Расходы третьих лиц
Эксперт или юридическая фирма выставляют счёт напрямую вам — вы сохраняете контроль.
Схематичное описание типичных ситуаций. WTG Solutions не оказывает юридических консультаций; правовые вопросы решаются независимыми специализированными партнёрскими юридическими фирмами. Результат не может быть гарантирован.
Давайте поговорим — конфиденциально.
Расскажите нам о вашей ситуации. Первичный разговор бесплатен и ни к чему вас не обязывает.